L’investissement immobilier est connu pour être un placement sûr et rentable. Si la plupart des investisseurs se tournent vers la location résidentielle, il existe de réels avantages à investir dans l’immobilier d’entreprise. Découvrez avec nous les atouts de l’immobilier professionnel.
L’investissement en immobilier d’entreprise consiste à acquérir des immeubles à usage professionnel. Ces biens sont ensuite loués à des sociétés dont l’activité professionnelle est commerciale, industrielle ou artisanale. L’objectif est de constituer un revenu locatif régulier à l’investisseur.
La location se fait sous le régime des baux commerciaux (aussi appelé bail 3/6/9) décrit dans le Code de commerce aux articles L 141-1 à L 145-60.
Seuls les biens immobiliers disposant de la commercialité administrative peuvent être loués pour accueillir l’activité d’un professionnel.
L’immobilier professionnel est encore peu connu du grand public. Il possède pourtant de nombreux atouts :
Il existe plusieurs types de locaux professionnels. Chacun possède ses avantages et ses inconvénients. Vous pouvez adapter votre investissement en fonction de vos objectifs.
Les bureaux désignent tous les biens immobiliers destinés à accueillir les activités administratives d’une entreprise (direction, finance, juridique, marketing, etc.). Ils sont aménagés pour proposer :
Ils sont, la plupart du temps, situés dans des zones urbaines à forte densité de population. C’est par exemple le cas des quartiers d’affaires des métropoles et grandes villes françaises.
Ces investissements immobiliers sont très attractifs lorsqu’ils concernent des biens :
Le local commercial abrite une activité de vente (librairie, par exemple) ou de prestation de service (coiffeur, réparation de matériels informatiques…). Il est destiné à accueillir du public. Il doit répondre à la réglementation relative aux ERP (établissement recevant du public). Le local est soumis à des normes strictes sur la sécurité ou l’accessibilité.
Les locaux commerciaux s’exploitent à travers un fonds de commerce. Le bail commercial peut prévoir une clause de pas-de-porte. Il s’agit d’un droit d’entrée versé par le nouvel exploitant en contrepartie de la jouissance de l’immeuble ou du fonds de commerce.
Les entrepôts sont des locaux destinés à stocker les matières premières ou les produits d’une entreprise. Ce sont des biens immobiliers de taille importante. Ils se trouvent en majorité dans les zones périurbaines.
Il existe plusieurs types d’entrepôts :
Aujourd’hui, ces locaux sont stratégiques pour les entreprises. Ils leur permettent d’optimiser leur chaîne logistique. Les professionnels recherchent de plus en plus des entrepôts de petites ou moyennes tailles au plus près des entreprises pour améliorer leur logistique du dernier kilomètre (le plus coûteux).
Les locaux d’activités possèdent un rendement plus intéressant comparé à l’immobilier résidentiel. La rentabilité locative des bureaux est estimée à 11,6 %, celle des commerces à 18%. La rentabilité brute d’un placement locatif dans la location aux particuliers est, en moyenne, de 3%.
Les chiffres de l’investissement immobilier professionnels:
En 2021, l’investissement dans l’immobilier professionnel a atteint 25,5 milliards d’euros. Près de 15 milliards d’euros concernaient l’Île-de-France et 1,43 milliards d’euros la région lyonnaise.
Le statut des baux commerciaux a été conçu pour assurer la stabilité de l’activité du locataire professionnel. Un bail dure donc 9 ans. Le contrat peut prévoir une faculté de résiliation triennale. L’investisseur bailleur est assuré de bénéficier d’une occupation longue durée.
Le bail commercial n’est pas le seul type de bail envisageable. Il est notamment possible de conclure un bail précaire pour une durée de 3 ans, maximum. Il existe aussi un bail saisonnier de 3 à 6 mois.
La location d’un immeuble professionnel obéit à un régime flexible. Le bail commercial encadre les principales conditions :
En dehors des mentions obligatoires, les parties sont libres de contractualiser les dispositions souhaitées. C’est le cas pour la fixation du loyer, pour les conditions de sous-location ou pour la destination des lieux loués.
Pour les situations spécifiques, il est possible aux parties d’échapper au régime des baux commerciaux grâce à un contrat de mise à disposition. La location d’un espace commercial est alors adossée à la fourniture de prestations de service (distribution de courrier, ménage, conciergerie, etc.).
Investir dans l’immobilier professionnel demande une certaine expertise. Pour s’assurer du succès de l’opération, il est possible de passer par différentes structures comme les SCI ou les SCPI.
La SCI est une structure juridique dédiée à la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle doit être constituée par deux associés, au minimum.
L’acquisition immobilière est réalisée par la SCI. Les associés, eux, détiennent des parts dans la société. De cette façon, les charges (comme les coûts de gestion), les pertes (non-paiement des loyers, par exemple) et les bénéfices sont répartis à hauteur du pourcentage de détention.
Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Il est possible d’exercer une option et soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés.
La SCPI est un organisme de placement collectif. Les investisseurs acquièrent des parts de la SCPI. L’argent collecté est utilisé pour acquérir des immeubles destinés à la location.
Le principal avantage de la SCPI est de supprimer les tâches de gestion pour l’investisseur. La société assure :
L’associé doit payer des frais de gestion s’imputant sur ses gains.
Un second atout des SCPI est de mutualiser les risques. Ces sociétés sont destinées à acquérir de nombreux biens immobiliers. Le risque d’impayés de loyer est réduit entre tous les biens loués et entre les différents associés.
Les deux structures sont destinées à gérer votre patrimoine immobilier. La différence la plus importante réside dans la facilité de gestion.
La SCPI vous permet de placer votre argent dans l’immobilier d’entreprise sans y perdre de temps. En SCI, vous devez assurer vous-même la gestion locative.
Pour choisir, vous devez vous interroger sur vos objectifs et vos besoins. Il n’y a pas de réponse toute faite. Mais il est possible de résumer ainsi :
Pour réaliser un investissement locatif performant, il est recommandé de passer par un professionnel. Ce dernier connaît le marché immobilier et les meilleurs endroits pour investir. Il pourra vous présenter les emplacements les plus rentables pour acheter un commerce, des bureaux ou des locaux d’activités/entrepôts.
En vous faisant épauler par un expert, vous gagnez un temps précieux en visitant uniquement les biens les plus appropriés.
Sources :
https://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_111571/immobilier/immobilier-de-bureaux-un-marche-restreint-et-reserve-aux-gros-budgets-20221210
https://www.lemonde.fr/argent/article/2021/02/17/immobilier-l-investissement-locatif-est-il-toujours-rentable_6070227_1657007.html
https://www.lesechos.fr/thema/articles/immobilier-dentreprise-ou-investir-en-2022-1393310
https://www.bnppre.fr/actualites/marche-immobilier/marche-des-bureaux-en-ile-de-france-vers-une-nouvelle-normalite.html#:~:text=Le%20taux%20de%20vacance4,en%20moyenne%2C%20en%20IDF)
