Des mètres carrés sont inutilisés dans vos locaux ? Vous souhaitez déménager vos bureaux avant la fin du bail commercial ? Dans une multitude de situations, la sous-location commerciale vous permettrait de réduire significativement vos charges locatives. Pour autant, est-elle autorisée ? Dans quelles conditions ?
La sous-location du bail professionnel permet au locataire de mettre à disposition d’un tiers — le sous-locataire — tout ou partie de ses locaux loués en échange d’une contrepartie financière. Votre bail commercial est encadré par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Il est régi par des dispositions contraignantes visant à vous protéger contre une résiliation anticipée. En contrepartie, vos obligations à l’égard du bailleur sont strictement définies.
À ce titre, l’article L. 145-31 du Code de commerce interdit le principe de la sous-location. Il est ainsi rédigé : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ». L’alinéa 2 du même article stipule la chose suivante : « En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte ».
En résumé : la sous-location est possible uniquement avec l’accord exprès et écrit de votre bailleur. Dans le cas contraire, vous risquez de voir votre contrat de bail commercial résilié sans délai.
La seule possibilité laissée au locataire principal pour sous-louer ses locaux est d’obtenir l’accord de son bailleur. Ce dernier peut le donner de différentes manières :
Bon à savoir : Le formalisme d’une demande de sous-location
Il est nécessaire d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour y répondre. Son silence vaut acceptation. Toutefois, un écrit devra rendre son autorisation sans équivoque.
En cas d’accord du bailleur, le locataire principal doit faire signer un contrat de sous-location au sous-locataire. Ce document obéit à un certain formalisme. Il doit obligatoirement contenir les informations suivantes :
L’article L. 145-31 alinéa 2 du Code de commerce prévoit le concours du propriétaire au bail de sous-location. Ce dernier doit donc signer le document, comme les deux autres parties.
La sous-location a des conséquences différentes pour le locataire principal et le sous-locataire.
Le locataire principal reçoit un loyer du sous-locataire. Bien souvent, la rémunération correspond à la quote-part du loyer principal par rapport aux mètres carrés occupés par le sous-locataire. Le locataire principal est aussi responsable vis-à-vis de son bailleur si le sous-locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles. Si ce dernier détériore les lieux, le bailleur peut demander réparation au locataire. Charge à ce dernier d’en appeler à la responsabilité de son sous-locataire.
Le sous-locataire bénéficie de droits équivalents à ceux du locataire principal. Il doit verser son loyer à son cocontractant. Toutefois, si ce dernier ne paye pas ses loyers, le bailleur peut demander le paiement du loyer de la sous-location directement au sous-locataire. Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail uniquement si le bail principal est toujours en cours.
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Source
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019289948/
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221900#:~:text=Le%20locataire%20doit%20faire%20conna%C3%AEtre,entend%20concourir%20%C3%A0%20l’acte
