Louer un magasin, un bureau ou un entrepôt pour y développer une activité suppose de signer un bail : il peut être commercial ou professionnel, en fonction notamment de la nature de votre activité. Le point sur la définition du bail commercial et professionnel, leur champ d’application et leurs principales différences.
Le bail commercial est un contrat conclu entre un propriétaire (le bailleur) et un locataire (le preneur à bail) qui encadre l’utilisation d’un local pour exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale, sur une durée de 9 ans au minimum (sauf dérogation).
Selon le Code du commerce qui définit précisément le bail commercial (article L. 145-1), le contrat doit réunir quatre conditions :
Un bail commercial peut aussi être contracté pour y développer une activité libérale, avec l’accord du bailleur. L’inverse n’est pas possible : une activité commerciale ou artisanale ne peut pas faire l’objet d’un bail professionnel.
Le bail 3-6-9 est tout simplement l’autre nom du bail commercial classique. Il est parfois appelé ainsi en raison de l’une de ses spécificités : le locataire a la possibilité de résilier son bail commercial à l’issue d’une période triennale (tous les 3 ans donc, d’où l’appellation « bail 3-6-9 »).
A défaut d’une définition légale, le bail professionnel est souvent identifié, par opposition au bail commercial, comme un contrat portant sur un local destiné à une activité n’étant ni commerciale, ni industrielle, ni artisanale et ni agricole.
Le bail professionnel, qui est conclu pour une durée minimum de 6 ans, est ainsi principalement utilisé pour les activités professionnelles libérales, réglementées ou non : expert-comptable, médecin, vétérinaire, architecte, avocat, consultant, conseil en gestion de patrimoine… Des activités ayant pour point commun l’imposition des revenus dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Le bail professionnel est principalement régi par une loi de 1986 (article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986) et les dispositions générales du Code civil. Moins strict et moins encadré que le bail commercial, le régime du bail professionnel est aussi moins protecteur, en particulier pour le locataire.
– Les modalités de révision du loyer : triennale pour le bail commercial, librement fixée par les parties dans le cadre d’un bail professionnel.
– Le renouvellement de bail : droit reconnu au preneur d’un bail commercial, il ne s’impose pas au bailleur dans le cadre d’un bail professionnel.
– Les possibilités de résiliation du bail : le plus souvent à l’issue de chaque période triennale du bail commercial, mais à tout moment avec un préavis de 6 mois en matière de bail professionnel.
Bon à savoir : si le local sert à la fois à l’exercice de votre activité et à l’habitation, vous devez convenir d’un bail mixte avec le propriétaire, qui sera soumis à un régime différent selon l’activité exercée :
