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Le renouvellement du bail commercial ou professionnel
Articles Déc 2017

Le renouvellement du bail commercial ou professionnel

Votre bail commercial ou professionnel arrive bientôt à terme ? Pour conserver tous vos droits de locataire et modifier des clauses du bail commercial ou professionnel, il vous faut engager une procédure de renouvellement. A défaut, le bail est reconduit tacitement et devient moins protecteur.

La reconduction tacite du bail commercial ou professionnel

Un bail commercial ou professionnel ne prend pas fin de lui-même.

Concernant le bail commercial, si le bailleur n’a pas donné congé au locataire et si ce dernier n’a pas demandé le renouvellement au terme, le contrat est reconduit ou, plus exactement, prolongé tacitement  pour une durée indéterminée. Le bail continuera de produire ses effets tant qu’il n’est pas résilié ou renouvelé. Cependant, le locataire perd son droit au bail, ce qui peut être un frein à la vente de son fonds de commerce : à tout moment, le bailleur ou lui-même peuvent résilier le contrat chaque trimestre, avec un préavis de 6 mois.

De plus, si la prolongation du bail commercial dépasse une durée de 12 ans, le bailleur est en droit de déplafonner le  loyer.

La notion de droit au bail n’existant pas en matière de bail professionnel, sa reconduction tacite emporte donc moins de conséquences désavantageuses pour le locataire.

Le renouvellement du bail commercial

Pour éviter les risques d’une reconduction tacite, le bénéficiaire d’un bail commercial peut en demander le renouvellement. Il s’agit même d’un droit qui lui est reconnu par la loi (à la différence du locataire en bail professionnel). Cependant, le locataire doit satisfaire plusieurs conditions pour l’exercer :

  • Etre propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local
  • Avoir exploité le fonds de commerce au minimum pendant les 3 dernières années du bail

En pratique, le locataire doit demander le renouvellement du bail commercial par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai minimum de 6 mois avant la fin du  bail. En revanche, la demande de renouvellement peut être effectuée à tout moment pendant la période de reconduction tacite.

Le bailleur doit ensuite notifier sa  réponse dans les 3 mois, par acte d’huissier. En cas de refus de renouveler le bail commercial, il doit payer une indemnité  d’éviction au locataire, sauf motif grave et légitime.

A noter : l’absence de réponse du bailleur dans les 3 mois suivant la demande de renouvellement du bail vaut acceptation. S’il refuse, le bailleur doit spécifier au locataire qu’il peut saisir le tribunal dans un délai de 2 ans pour contester le refus ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction

Le renouvellement du bail commercial avec révision du loyer

S’il accepte de renouveler le bail, le bailleur est en droit de demander une révision du loyer. En cas de refus du locataire, il peut solliciter la médiation de la commission  départementale de conciliation de la préfecture. En dernier recours, le tribunal de grande instance peut être saisi pour statuer en tant que juge des loyers.

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