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Les possibilités de résiliation d’un bail commercial ou professionnel
Articles Déc 2017

Les possibilités de résiliation d’un bail commercial ou professionnel

Les baux commerciaux comme les baux professionnels sont particulièrement protecteurs pour les locataires. Si ces derniers disposent en effet de plusieurs opportunités de résiliation de leur contrat, en cours ou à son terme, les droits des bailleurs en la matière sont beaucoup plus limités… Explications. 

Les conditions pour résilier un bail commercial ou professionnel à son terme

Propriétaire comme locataire peuvent décider de ne pas renouveler le bail arrivé à son terme ; au bout de 9 ans minimum pour le bail commercial, et au bout de 6 ans minimum pour un bail professionnel. Le congé doit alors être donné avec un préavis minimum de 6 mois, ou plus selon les clauses du contrat.

Mais si la résiliation est à l’initiative du bailleur, ce dernier est dans l’obligation de verser au locataire une indemnité d’éviction, calculée en fonction des dommages subis par le locataire du fait de son déménagement (perte de clientèle, frais normaux de réinstallation…) : cette règle n’est toutefois valable qu’en cas de bail commercial. Dans le cadre du bail professionnel, la résiliation à terme n’entraîne aucune contrepartie financière.

Les cas de résiliation anticipée d’un bail commercial ou professionnel à l’initiative du locataire

Le locataire dispose de plusieurs possibilités pour résilier un bail commercial avant son terme (en respectant un délai de préavis de 6 mois, généralement) :

  • À la fin de chaque période triennale (3, 6 et 9 ans), sans motif sauf clause précisant le contraire
  • À tout moment si le bailleur est d’accord (résiliation à l’amiable) ou si ce dernier a manqué à ses obligations contractuelles (résiliation judiciaire ou application de la clause résolutoire)
  • À l’occasion du départ à la retraite du locataire, ou s’il devient bénéficiaire d’une pension d’invalidité, à certaines conditions
  • En cas de cessation d’activité du locataire et de reconversion (s’il justifie d’un stage préalable), ou de prise d’activité salariée

Là encore, les règles applicables au bail professionnel sont plus souples puisque le locataire peut le résilier en cours de contrat sans motif, sauf dispositions contractuelles plus restrictives.

Et côté bailleur ? Comment résilier un bail professionnel ou commercial ?

Impossible pour un bailleur de rompre un bail professionnel avant son expiration, sauf si le locataire manque à ses obligations de paiement de loyer ou de respect du local (résiliation judiciaire ou clause résolutoire).

Le propriétaire d’un local commercial bénéficie, pour sa part, d’une autre possibilité de résiliation : il peut donner congé à son locataire à chaque période triennale (ou à chaque trimestre civil si le bail commercial a été reconduit tacitement) à la condition de devoir y effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux (démolition et reconstruction de l’immeuble, opération de restauration urbaine ou de renouvellement urbain). Il doit en contrepartie verser une indemnité d’éviction ou proposer un local de remplacement équivalent.

Attention : la cession de l’immeuble à un nouveau propriétaire n’est pas un motif valable de résiliation anticipée du bail. Depuis 2014, les locataires de locaux commerciaux disposent toutefois d’un droit de préemption. S’ils l’exercent et deviennent acquéreurs, leur contrat de location est évidemment annulé.

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