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Quelle est la durée d'un bail commercial ou professionnel ?
Articles Jan 2018

Quelle est la durée d’un bail commercial ou professionnel ?

La durée de location fait partie des clauses particulièrement réglementées des baux commerciaux et des baux professionnels ; elles peuvent parfois varier selon l’activité exercée. La loi prévoit aussi quelques exceptions aux durées minimum imposées, ainsi que des possibilités de dérogation accordées pour des usages de courte durée.

Les dispositions légales sur la durée du bail commercial et du bail professionnel

Bail commercial comme bail professionnel sont des contrats de location à durée déterminée. La loi impose une durée minimum distincte pour chacun, afin d’offrir au locataire une certaine stabilité dans l’exercice de son activité : le bail commercial est conclu pour 9 ans minimum (article L.145-4 du Code de commerce) tandis que le bail professionnel a une durée minimum de 6 ans (article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986).

En revanche, la loi ne prévoit pas de durée  maximum. Le locataire et le bailleur peuvent donc librement convenir d’une durée supérieure à 9 ans pour le bail commercial, et de plus de 6 ans pour le bail professionnel.

À noter : lorsque le bail commercial est prévu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit obligatoirement être rédigé par un notaire (acte authentique) et publié  au bureau des hypothèques afin d’être opposable aux tiers.

Concernant le bail professionnel, le propriétaire et le locataire peuvent choisir d’un commun accord de le soumettre au régime du bail commercial, et donc à ses règles en matière de durée. L’inverse n’est pas possible : une activité relevant des baux commerciaux ne peut pas faire l’objet d’un bail professionnel.

Bail commercial à durée ferme : les exceptions prévues par la loi

En principe, un bail commercial ne peut pas être conclu pour une durée ferme de 9 ans ou plus. La loi Pinel de 2014 interdit en effet au bailleur d’imposer au locataire de renoncer à la faculté de résiliation triennale (d’où son appellation « bail 3-6-9 »), conférée par le statut des baux commerciaux.

Toutefois, la loi autorise encore à conclure un bail  commercial ferme supérieur à 9 ans pour la location :

  • D’un local construit en vue d’une utilisation unique (par exemple, un logement meublé dans une résidence de tourisme) ;
  • D’un local à usage exclusif de bureau ;
  • D’un local de stockage défini au 3° du III de l’article 231 ter du Code général des impôts.

À noter : pour ces baux commerciaux de plus de 9 ans fermes, ou si un bail commercial vient à dépasser une durée de 12 ans par tacite prolongation, la règle du plafonnement du loyer ne s’applique plus.

Les possibilités légales de bail commercial ou de bail professionnel à durée réduite

Au-delà de la seule faculté de résiliation triennale, la loi permet au locataire de réduire la durée de son bail commercial en donnant son congé à tout moment, avec un préavis de 6 mois, s’il atteint l’âge de la retraite ou devient bénéficiaire d’une pension d’invalidité (à certaines conditions).

Par ailleurs, il existe deux baux commerciaux dérogeant à la durée minimum de 9 ans :

  • Le bail précaire (dit également de courte durée) d’une durée maximum de 3 ans ;
  • Le bail de location saisonnière de 3 à 6 mois.

Ces exceptions ne jouent pas en matière de bail professionnel : sa durée ne peut être inférieure à 6 ans. Mais ses modalités de résiliation sont beaucoup plus souples que celles du bail commercial, quand le congé est donné par le locataire.

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