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Le bail commercial ou professionnel précaire : mode d'emploi
Articles Jan 2018

Le bail commercial ou professionnel précaire : mode d’emploi

Vous souhaitez louer un local commercial ou professionnel pour lancer votre activité ? La durée d’un bail commercial ou professionnel est soumise à des règles précises, mais la loi a aussi prévu la possibilité de louer sur une plus courte durée, à certaines conditions. Le point sur les modalités et le fonctionnement du bail dit précaire ou dérogatoire.

Qu’est-ce qu’un bail précaire ou (bail dérogatoire) ?

Le bail précaire est un bail de courte durée. Il permet de déroger à la loi encadrant les baux commerciaux qui impose une durée minimum de location de 9 ans (tout en autorisant toutefois le locataire à rompre le bail à chaque fin de période de 3 ans).  Un bail précaire est, pour sa part, limité à 3 ans : en contrepartie, le locataire ne dispose pas de droit au renouvellement, ni de possibilité de résiliation avant le terme défini dans le contrat.

Cette dérogation n’est valable qu’en cas de bail commercial : un bail professionnel ne peut en bénéficier, sa durée incompressible étant de 6 ans (sauf résiliation anticipée initiée par le locataire).  Mais rien n’empêche un candidat à la location d’entreprise d’opter pour un bail commercial, même s’il exerce une activité libérale (n’inverse n’étant, pas contre, pas possible).

> A savoir : pour une activité commerciale de nature touristique, il existe un autre type de bail commercial dérogatoire, le bail saisonnier, dont la durée est comprise entre 3 et 6 mois.

Quelles sont les conditions pour conclure un bail commercial précaire ?

Le bail commercial précaire est régi par des règles spécifiques, distinctes de celles des baux commerciaux classiques. Le bailleur et le preneur à bail doivent donc impérativement mentionner par écrit leur volonté  commune d’opter pour ce bail dérogatoire.

Il doit être conclu dès l’entrée du  locataire dans les lieux, et ne peut pas succéder à un bail commercial de droit commun signé préalablement par les mêmes parties. Le loyer du bail précaire est, de plus, fixé librement par le bailleur et n’est pas plafonné. Mais il est possible de prévoir une clause d’indexation dans le contrat.

Les avantages et inconvénients d’un bail commercial précaire

Le bail précaire permet au commerçant de démarrer son entreprise dans un petit local, avant d’emménager dans un plus grand espace, ou de tester une nouvelle activité sans prendre d’engagement sur une trop longue durée.

Pour le propriétaire, ce bail dérogatoire présente aussi un avantage certain : il n’est pas obligé de verser une indemnité d’éviction au locataire s’il refuse de renouveler son contrat arrivé à terme.

Néanmoins, choisir un bail précaire implique de renoncer aux règles protectrices du statut des baux commerciaux, comme la faculté de résilier le bail dans certains cas, ou le droit au renouvellement pour le locataire. Le bail précaire engage en effet sur une durée ferme. Et si le locataire souhaite y mettre fin avant le terme, il devra tout de même payer la totalité des loyers jusqu’à  l’échéance contractuelle.

Est-il possible de renouveler un bail précaire ?

N’ayant pas de droit de renouvellement, le locataire doit quitter les lieux au terme du bail précaire, sauf accord entre les parties pour conclure un nouveau bail. Il est possible de renouveler un bail précaire tant que sa durée totale ne dépasse pas 3 ans. Au-delà, le régime des baux commerciaux classiques s’applique.

Si le locataire ne quitte pas les lieux, et sans manifestation du bailleur, le locataire est automatiquement engagé dans un nouveau bail classique, soumis au statut des baux commerciaux.

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