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La révision du loyer du bail commercial ou professionnel
Articles Déc 2017

La révision du loyer du bail commercial ou professionnel

Si le loyer initial est librement fixé par les parties à la signature du bail commercial ou professionnel, son augmentation et sa périodicité de révision répondent à des règles spécifiques, en particulier en matière de bail commercial.

La révision du loyer en cours de bail

La loi laisse toute latitude aux signataires d’un bail professionnel pour décider des modalités de révision du loyer. Et si aucune clause de révision n’est explicitement prévue au contrat, le montant du loyer restera le même pendant toute sa durée. Il en va autrement en matière de bail commercial, davantage encadré. 

La révision triennale du bail commercial

La révision triennale du loyer est légale. Elle peut être demandée par le bailleur ou le locataire, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, mentionnant le nouveau montant du loyer, à l’issue de chaque période de 3 ans (elle doit être expirée pour que la demande soit valable). 

La hausse triennale du loyer est toutefois plafonnée : elle ne peut dépasser celle de l’indice de référence choisi dans le contrat, ni conduire à une augmentation annuelle supérieure à 10 % du loyer de l’année précédente (depuis la loi Pinel de septembre 2014). 

Cette règle de plafonnement des loyers ne s’applique exceptionnellement pas : 

  • Si une modification des facteurs de commercialité a entrainé une hausse de plus de 10 % de la valeur locative et une progression significative de l’activité commerciale
  • Si le locataire change d’activité (via une procédure de déspécialisation du bail)

La révision à périodicité choisie

Parallèlement à la révision triennale, le locataire et le bailleur peuvent convenir de l’indexation du bail commercial selon une périodicité négociée dans une clause d’échelle mobile intégrée au contrat. De fait, les parties optent souvent pour une révision  automatique à l’échéance annuelle. Dans tous les cas, la hausse du loyer est, là encore, plafonnée à 10 % du loyer précédent.

La périodicité de révision du loyer du bail professionnel n’est pas réglementée et doit donc être précisée dans une clause d’indexation. A défaut, le même loyer est applicable pendant toute la durée du bail.

L’indexation du bail commercial ou professionnel

La révision du loyer initial repose sur un indice de référence dépendant de l’activité du locataire et sur lequel le loyer est indexé :

  • Soit l’indice  des loyers commerciaux (ILC), utilisé pour les activités commerciales et artisanales 
  • Soit l’indice des loyers des activités  tertiaires (ILAT), notamment appliqué aux activités libérales.

A noter : l’indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus être plus appliqué aux loyers des baux commerciaux depuis la loi Pinel. Il peut par contre être retenu dans le cadre d’un bail professionnel.

La révision du loyer au moment du renouvellement du bail

Lorsque le bail commercial arrive à son terme, le bailleur bénéficie d’un droit de révision du montant de loyer. Il doit pour cela engager une procédure de renouvellement du bail avec un préavis de 6 mois, en indiquant le montant du nouveau loyer proposé. Si la demande de renouvellement du bail émane du locataire, le bailleur peut proposer le nouveau montant du loyer dans sa réponse.

La fixation du loyer du bail renouvelé est libre ou peut être soumise à la règle de plafonnement sauf :

  • En cas de modifications importantes concernant le local ou les obligations des parties
  • Si le bail initial a une durée supérieure à 9 ans.

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