L’immobilier logistique connait un essor important, notamment, grâce au succès du e-commerce. Les problématiques de logistiques sont au cœur des enjeux des entreprises. Elles cherchent à optimiser leurs flux de marchandises. Marché porteur, il offre de véritables opportunités d’investissement. Les investisseurs ne s’y trompent pas. Les placements dans l’immobilier logistique ont augmenté de 65 % en cinq ans. Découvrez ce qu’est l’immobilier logistique et pourquoi il représente un investissement intéressant.
La logistique recouvre toutes les activités visant à assurer la bonne gestion des flux :
L’objectif de la logistique est de mettre à disposition les biens ou les informations au bon moment, au bon endroit et à moindre coût.
Pour réussir ce challenge, l’activité s’appuie sur un réseau de bâtiments de stockage et de distribution dont les emplacements sont stratégiques.
L’immobilier logistique comprend :
Ces biens immobiliers sont principalement situés près des centres urbains ou des grands axes de transport fluvial ou autoroutiers.
La logistique est un service essentiel pour l’ensemble des entreprises aujourd’hui. La transmission rapide des informations et des biens est un enjeu crucial. Elles sont de plus en plus nombreuses à posséder un service dédié à cette activité.
Voici les différents types d’entrepôts utilisés dans le cadre des activités logistiques :
Les biens immobiliers logistiques sont souvent situés dans des zones d’activités (ZA) ou dans les friches industrielles.
Les biens immobiliers logistique sont classés en 5 catégories établies par l’ORIE (Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise). Cette grille de classification (appelée CELOG) s’appuie sur l’usage du bâtiment, le type de produits entreposés, la localisation ou les normes respectées. Une dizaine de critères sont utilisés pour différencier les biens immobiliers logistiques.
Voici les 5 catégories :
– La classe A : elle recouvre tous les entrepôts de hautes fonctionnalités devant remplir 13 critères, au minimum. Ils doivent, par exemple, posséder :
– La classe B : ces entrepôts doivent répondre à 10 critères, dont :
La classe C : elle recouvre tous les entrepôts ne respectant pas les critères de la classe A et B.
La classe « entrepôt frigorifique » : ces bâtiments disposent d’une isolation thermique et de sources de froid afin d’obtenir un froid positif ou négatif.
La classe « entrepôts de messagerie » : ces locaux disposent de portes de quai en vis-à-vis sur toute leur longueur.
Le marché de la logistique possède une vigueur intéressante et peut permettre de réaliser un investissement bénéfique.
En 2022, les investissements dans l’immobilier logistique ont atteint 4,6 milliards d’euros.
L’engouement est dû à deux facteurs cumulés :
Cette tendance se confirme en 2022. Elle est notamment tirée par les besoins nouveaux d’optimisation de la logistique urbaine du dernier kilomètre. La construction d’entrepôts XXL (plus de 40 000 mètres carrés) offre aussi de belles opportunités, en particulier sur l’axe Lille-Paris-Lyon-Marseille.
Ces tendances structurelles de long terme rendent possibles des investissements à faible risque. De plus, les besoins importants des entreprises donnent accès à un large panel de locataires.
Il est possible d’investir dans l’immobilier logistique en direct par l’achat de locaux d’activités ou d’entrepôts. Cela demande une expertise du secteur immobilier pour trouver le bon secteur et le bon bâtiment. Il faut ensuite assurer soi-même la gestion locative (trouver les locataires, effectuer l’entretien ou la rénovation, gérer les impayés…). Il est conseillé de faire appel à une agence spécialisée dans l’immobilier professionnel pour garantir la commercialisation efficace de vos actifs immobiliers.
Vous pouvez également vous tourner vers l’achat de parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier). Cette solution vous permet :
Les forts besoins en logistique des entreprises permettent de bénéficier de baux commerciaux pérennes. Or, le taux d’occupation est un critère crucial pour augmenter la rentabilité des investissements immobiliers. Le peu de charges d’entretien de ce type de bien est un réel atout pour optimiser les gains de votre investissement.
Les entrepôts logistiques sont aujourd’hui des valeurs à haut rendement. Ils bénéficient de la bonne santé financière du secteur. Les SCPI spécialisées dans la logistique présentent des objectifs de rendement parmi les plus élevés par rapport aux autres secteurs (jusqu’à 6 %).
À noter : grâce à l’indexation des loyers, l’investissement dans l’immobilier logistique est une bonne manière de se prémunir contre l’inflation.
Avec l’essor du e-commerce, les besoins en espaces logistiques ont largement augmenté ces dernières années. Le chiffre d’affaires du commerce en ligne a atteint 146,9 milliards d’euros en 2022, soit une hausse de près de 14 % par rapport à 2021. L’investissement dans l’immobilier logistique profite indéniablement de la dynamique du secteur.
Aujourd’hui, l’immobilier du dernier kilomètre est un challenge pour les commerces en ligne. Ces entreprises recherchent des centres de stockages et de tri locaux pour optimiser leurs flux de marchandises. Cette tendance est particulièrement porteuse pour la location d’immobilier logistique.
Il existe plusieurs réglementations à respecter dans les entrepôts logistiques :
Voici quelques conseils avant de louer un bâtiment de logistique.
Le premier critère à utiliser est celui de la taille de l’entrepôt. Elle doit être suffisante pour votre activité tout en restant dans votre budget. Un espace trop grand induit des coûts inutiles. Il est préférable de toujours penser à vos besoins actuels, mais aussi à vos objectifs de croissance.
Le second critère est celui de la localisation de l’entrepôt. Il dépend de votre activité, mais doit être à proximité de vos autres locaux, de vos clients ou de vos prestataires. Le bâtiment doit se trouver à proximité d’une voie de transport (autoroute, gare, port, aéroport…).
Le troisième critère est celui du prix. Le loyer dépend de la demande dans le secteur. Les zones urbaines densément peuplées sont plus onéreuses. Les équipements proposés ou la praticité des locaux font augmenter le prix.
Le dernier critère demande de se pencher sur l’état de l’entrepôt. Un local bien rénové et respectant les réglementations coûte plus cher. Mais il vous évite de payer des travaux de mises aux normes.
En choisissant votre entrepôt, vous devez éviter les erreurs suivantes :
Sources :
www.lesechos.fr/thema/articles/immobilier-logistique-le-nouvel-eldorado-1393346
www.fevad.com/bilan-du-e-commerce-en-france-les-francais-ont-depense-pres-de-147-milliards-deuros-sur-internet-en-2022/
