Taxes et charges sur baux commerciaux : qui du locataire ou du bailleur doit payer ?

Les locaux commerciaux sont soumis à différentes taxes, parmi lesquelles la taxe foncière et la TVA. Qui du bailleur ou du locataire doit payer ces taxes ? Depuis la loi Pinel de 2014 des modifications liées à la répartition des charges entre les deux parties ont été adoptées. Les explications.

Les taxes à la charge du bailleur

Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur est tenu de régler une partie des taxes sur les locaux commerciaux et ne peut pas les imputer au locataire

• La contribution économique territoriale (CET) : elle est composée de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). La CET remplace la taxe professionnelle (TP) depuis 2010.
• Les taxes et charges portant sur des locaux vacants
• Les taxes et charges imputables à d’autres locataires

D’autres charges sont également entièrement dues par le bailleur : les coûts liés à des travaux de réparation importants (réparation de la toiture, changement de charpente, etc.) et aux travaux de remise aux normes en cas de vétusté du bâtiment.

Les taxes à la charge du locataire

Inscrites au contrat de bail commercial, les taxes à la charge du locataire sont habituellement les suivantes :

• La TVA : un taux de TVA de 20% est appliqué aux loyers commerciaux équipés en matériels et mobiliers requis pour le fonctionnement de l’activité. En cas de local « nu », ou de local équipé d’un matériel ne permettant pas le fonctionnement de l’activité, la TVA n’est généralement pas appliquée
• La taxe foncière, dès lors que le contrat de bail commercial le mentionne

Concernant les charges du locataire, elles concernent les dépenses courantes :

• Dépenses énergétiques (eau, gaz, électricité)
• Dépenses courantes pour entretenir les locaux (peintures, lumières, sols, taxe d’enlèvement des ordures, taxe de balayage…)
• Travaux d’amélioration des espaces dont le coût est plus élevé que des travaux de remplacement à l’identique
• Si le local est situé dans une copropriété, le locataire devra aussi supporter la quote-part des charges de copropriété

Les taxes sur les locaux commerciaux : ce qui a changé depuis la loi Pinel

Depuis la loi Pinel de 2014, les honoraires liés à la gestion des loyers, les impôts (hors taxe foncière et impôts liés à l’usage du local) comme la CET, et les charges relatives aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ne peuvent être répercutées sur le locataire. Cette interdiction ne s’applique que sur les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014. Auparavant, si une clause du bail prévoyait de manière explicite le remboursement d’une charge ou d’un impôt au bailleur, le locataire devait s’y plier.