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La fixation du loyer d'un bail commercial ou professionnel
Articles Déc 2017

La fixation du loyer d’un bail commercial ou professionnel

Le loyer d’un local commercial ou professionnel est fixé contractuellement, et reste donc négociable jusqu’à la signature du bail. Ce n’est toutefois pas la seule disposition importante à discuter. Franchise de loyer, dépôt de garantie ou encore pas-de-porte : passage en revue de l’ensemble des conditions financières de votre bail, à bien définir lors de la rédaction du contrat.

Comment déterminer le montant du loyer en matière de bail commercial ou professionnel ?

Le montant du loyer d’un local commercial ou professionnel est proposé  librement par le bailleur.

En principe, il est basé sur la valeur  locative des locaux, en cohérence avec les prix du marché et l’état du bien mis en location. Il varie aussi généralement en fonction de son usage : un bail commercial « tous commerces », c’est-à-dire dont la destination reste très large, présente un loyer souvent plus élevé qu’un bail dont l’usage est plus strictement défini.  

Si les locaux sont loués vides, les loyers sont en principe exonérés de TVA. Cependant, le bailleur a la possibilité d’opter pour le régime de la TVA, et d’y soumettre le locataire. S’ils sont équipés, les loyers relèvent par contre obligatoirement de la TVA au taux de 20 %.

Le loyer initial fixé dans le contrat de bail  est la plupart du temps révisé périodiquement : tous les 3 ans et en fonction de l’évolution de certains indices, voire de façon plus régulière si une clause d’échelle mobile est prévue.

> Bon à savoir : le bailleur peut accorder une franchise de loyer au début du bail si le locataire doit réaliser de conséquents travaux d’aménagement. Pensez à la négocier avant de signer.

Le dépôt de garantie exigible en matière de bail commercial ou professionnel

Le  contrat peut aussi prévoir le versement d’un dépôt de garantie par le locataire. Cette somme, librement fixée par le bailleur, permettra de pallier un éventuel manquement du locataire à ses obligations :

  • défauts de paiement du loyer ;
  • refus de financer des réparations nécessaires, et mises à sa charge par le contrat, au moment de la restitution des locaux…

Ce dépôt de garantie du bail peut être encaissé par le bailleur, ce dernier ayant seulement l’obligation de le restituer à la fin du contrat.

Mais si le montant du dépôt de garantie dépasse la valeur de deux loyers (ou d’un loyer, si le loyer est payable d’avance), le surplus produit des intérêts que le bailleur doit verser au locataire au moment de la restitution du dépôt de garantie ; une règle de principe en matière de bail commercial, qui ne s’applique pas obligatoirement au bail professionnel.

La question du pas-de-porte versé au bailleur

Le pas-de-porte, ou droit d’entrée, est une somme que le bailleur peut demander à la signature du bail commercial ou professionnel. Son montant est librement fixé par les parties. Et contrairement au dépôt de garantie, le pas-de-porte est définitivement acquis au bailleur.

Il peut être versé sous deux formes, au choix des parties :

  • En tant que supplément de loyer payé en plusieurs fois, qui sera intégré dans le calcul du loyer lors du renouvellement du bail. Il est alors fiscalement déductible des bénéfices du locataire, par quote-part  égale à la durée du bail
  • En tant qu’indemnité  forfaitaire, payée en une fois. Il n’est alors pas déductible, et constitue un actif incorporel

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