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Loyer
Études Mai 2017

Immobilier de bureaux : loyers et prix de vente

Loyers de 1ère main : des loyers économiques en reprise à Paris

La demande placée de 1ère main a retrouvé des couleurs en 2016, sous l’impulsion des transactions supérieures à 5 000 m².

Pour autant, les loyers faciaux de bureaux neufs ou restructurés n’ont évolué que très marginalement. Tous les espoirs sont permis pour 2017, qui devrait connaître un retour à la croissance des valeurs locatives pour les meilleurs bureaux parisiens. Ainsi, le loyer prime à Paris QCA, en augmentation de 30 €/m² à 790 €/m² en 2016 pour 3 signatures, devrait à nouveau dépasser la barre des 800 €/m² l’année prochaine. 

Plus que les loyers faciaux, les mesures d’accompagnement sont entrées, selon les secteurs, dans une phase plus propice aux bailleurs : le rapport de force s’est inversé en leur faveur, suite à la raréfaction de l’offre qui contraint davantage les preneurs. Au final, si à l’échelle de la région Île-de-France, les incentives sont toujours estimés autour de 20 %, ces avantages commerciaux ont commencé à se réduire dans Paris QCA, passant d’une fourchette de 14 à 18 % à une fourchette de 12 à 15 %. À loyers faciaux équivalents, cette évolution récente induit une progression tangible des loyers économiques dans la capitale.

Concrètement, les franchises parisiennes de loyers s’établissent désormais plutôt autour de 1,5 mois en moyenne par année d’engagement ferme au bail. En revanche, sur les marchés de 1ère et 2nde couronne, les mesures d’accompagnement toujours très importantes peuvent être accordées par les propriétaires en mal de locataires et les franchises de loyers plafonnent entre 2,5 et 3 mois, comme les années antérieures. Elles peuvent même parfois être proposées de manière innovante comme offre promotionnelle lors du marketing de l’immeuble, avant toute négociation entre propriétaire et preneur, pour développer l’attractivité du bien.

Avec le recentrage constaté sur les quartiers tertiaires les plus établis, les valeurs locatives, aussi bien faciales qu’économiques, se sont bien maintenues dans les Hauts-de-Seine, avec plusieurs belles signatures à La Défense, Boulogne – Issy ou Neuilly – Levallois, à des loyers entre 450 et 550 €/m². Une très faible inflation des loyers faciaux est perceptible, toutefois pour ces prises à bail, les mesures d’accompagnement sont restées à leur niveau de 2015.

En-dehors de Paris et des Hauts-de-Seine, la trentaine de transactions de 1ère main est peu représentative. Les loyers prime se situent en 2016 entre 200 et 360 €/m² selon les secteurs. Cette baisse par rapport à 2015 est cohérente avec la plus faible attractivité de la 1ère comme de la 2nde couronne observée sur la période récente auprès des preneurs. Les loyers de bureaux neufs ont d’ailleurs notamment fortement diminué à Saint-Denis.

Loyers de 2nde main : priorité à la qualité des locaux

Il y a 10 ans, la volatilité des loyers de 2nde main reflétait les conditions de marché et le rapport offre / demande. Depuis 2014, les variations de cet indicateur sont nettement plus amorties. Pour toute l’Île-de-France, le loyer moyen s’établit en 2016 à 330 €/m², en très légère hausse par rapport à 2015.

La préférence des utilisateurs pour les locaux de bonne qualité et dans les meilleures localisations s’est en effet affirmée, année après année. Elle tend à favoriser une relative inertie du marché en termes de valeurs, aussi bien dans Paris qu’en 1ère couronne. La percée des bureaux rénovés s’est de plus généralisée, et seuls les locaux de 2nde main les plus qualitatifs rencontrent aujourd’hui la demande, les bureaux en simple état d’usage ne trouvant preneur que dans les meilleures localisations et / ou dans les immeubles qui ne sont pas encore obsolètes. Une exception malgré tout : les valeurs des loyers de 2nde main à La Défense poursuivent une tendance baissière depuis plusieurs années.

Alors que les valeurs en 2nde couronne ont bien résisté, la 1ère couronne voit ses loyers de 2nde main stagner, voire régresser en raison du ralentissement de la demande pour les produits qualitatifs.

Comme pour les loyers de 1ère main, les évolutions des loyers économiques des bureaux existants sont différentes de celles des loyers faciaux. Au lieu de montrer une courbe plutôt plate, les simulations aboutissent à un décrochage des loyers économiques depuis fin 2014. Les mesures d’accompagnement sont devenues une pratique courante que les immeubles non prime vont sans doute devoir maintenir à l’avenir pour rester concurrentiels par rapport aux bureaux prime. Aussi les chances sont bonnes de voir les loyers faciaux de 2nde main remonter, avant toute réduction des incentives, contrairement aux mouvements des valeurs constatés sur les bureaux de 1ère main, où le différentiel entre loyers faciaux et économiques commence à être comblé.

Des prix de vente bien hiérarchisés

Les ventes utilisateurs ont été très actives en 2016 avec quelques très grandes signatures qui sont venues doper les volumes cédés. Le prix moyen des bureaux en Île-de-France s’établit à 4 400 €/m², avec un différentiel très important entre les valeurs vénales parisiennes, supérieures à 10 000 €/m² dans trois quarts des cas au sein du QCA, alors que celles en 1ère couronne Ouest s’échelonnent pour la plupart entre 3 000 et 8 000 €/m² selon les secteurs. Les valeurs vénales dans les autres départements de 1ère et 2nde couronne ne dépassent jamais 5 000 €/m².

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