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Aix-Marseille : Un regain d'activité en fin d'année pour le marché des bureaux
Articles Avr 2019

Aix-Marseille : un regain d’activité en fin d’année pour le marché des bureaux

Après un bilan à mi-année assez mitigé, le marché des bureaux à Aix-Marseille aura vu le rythme de ses transactions s’accélérer en fin d’année portant le volume annuel à 124 000 m². Bien qu’en léger retrait par rapport à l’année record de 2017, l’activité reste dynamique et n’aura pas été compromise par l’absence de transaction supérieure à 5 000 m², qui avait porté le marché en 2017. Le stock d’offre disponible est en hausse par rapport à décembre 2017 et s’établit à 243 000 m². Néanmoins, l’offre neuve reste toujours aussi rare, elle ne représente que 10 % du stock d’offre disponible en raison de nombreuses pré-commercialisations. Ainsi, les bureaux de seconde main font l’essentiel du marché et représentent 69 % des volumes commercialisés. À 320 €/m²/an le loyer « prime » reste inchangé et se réfère aux signatures d’Orange (2 600 m²) et de la CEPAC (1 400 m²) sur la Marseillaise.

Les petites transactions en force au Pays d’Aix

Depuis 2016, les transactions inférieures à 500 m² n’ont cessé d’augmenter. Avec un cumul de 20 500 m², ces dernières, représentent 85 % du nombre de transaction et concentrent la moitié de la demande placée au Pays d’Aix. Majoritairement de 2nde main, ces transactions ont lieu à hauteur de 45 % dans le pôle d’activité aixois. 

Les loyers faciaux moyens sont de 155€/m²/an pour des bureaux neufs et de 125€/m²/an pour des bureaux de 2nde main. Enfin, des livraisons sont attendues, avec 20 000 m² d’offre neuve d’ici 2020 qui viendront alimenter le marché des bureaux Aixois. Parmi les projets futurs les Carrés du Golf, quatre immeubles tertiaires totalisant plus de 11 000 m² développés par Cogedim Provence et plusieurs immeubles de 1 500 à 3 000 m² sur le Pôle d’Activité. Enfin, le Campus Go Pichaury, un ensemble de 25 000 m² sera développé par la CEPAC en plusieurs tranches entre 2021 et 2027.

Belle performance du marché de l’activité

Avec 179 000 m² commercialisés, le marché des locaux d’activité et de la logistique d’Aix-Marseille s’est montré très dynamique et augmente ainsi sa demande placée de 22 %. Le seconde-main reste très largement majoritaire. La démarche patrimoniale reste forte avec 36 % de ventes. Géographiquement, avec 33 transactions, le secteur Vitrolles – Rive de l’Étang de Berre concentre 48 % des volumes placés.

Enfin, les valeurs locatives restent stables d’une année sur l’autre. Pour la logistique, elles sont comprises entre 40 et 45 €/m²/an et pour les locaux industriels et mixtes, le loyer moyen se situe entre 70 et 80 €/m²/an.

Euroméditerranée, quartier d’affaires majeur, demeure un secteur phare de la métropole Aix-Marseille-Provence. Avec 10 grandes signatures, le quartier tertiaire concentre la moitié des volumes placés supérieurs à 1 000 m² et conforte ainsi son attractivité. Parmi les transactions les plus significatives, on peut citer l’acquisition par le Tribunal Administratif de ses futurs locaux : 3 500 m² dans le quartier de la Joliette et la prise à bail d’Aix-Marseille Université de 2 800 m² sur le Castel Héritage. Les valeurs locatives sont en légère baisse pour les bureaux de 1ère main et stables pour les bureaux rénovés ou en état d’usage s’établissant respectivement à 268€/m²/an et 202€/m²/an. Courant 2019, plus de 10 000 m² d’offre neuve viendront ravitailler le quartier d’affaires.
Antoine Combe, Directeur de l’agence NCT Aix et Marseille

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